資本流轉 雅詩閣将出售進入中國的首個服務公寓

觀點網 凱德雅詩閣信托 (CapitaLand Ascott Trust，CLAS)要出售資産。作為具備深厚資産管理底蘊的凱德集團旗下商業信托來說，這是一件再平常不過的事情。

但最新的交易有一個亮點。CLAS要擺上貨架的，是雅詩閣進入中國市場的首個項目。

10月22日，CLAS發布公告，宣布已決定剝離天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓。項目位于天津和平區核心地段，五大道文化旅遊區旁，附近是寫字樓、購物中心聚集地，擁有185個套房。

雅詩閣于1998年進入中國，将服務式公寓概念帶入國内，天津是其最早布局的城市之一。

天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓則是雅詩閣中國業務的起點。該項目最初服務于涉外租賃和在津外籍人士旅居市場，並很快成為行業標杆。

2006年CLAS成立，它被納入該信托産品，後續其由CLAS持有，由雅詩閣提供管理服務。

運營至今已達26年，天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓也被認為是雅詩閣在華管理的標志性項目之一。

不久前去年10月，天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓才剛通過EDGE綠色建築認證，成為雅詩閣中國首家獲得EDGE綠色建築認證的公寓建築。

據披露，這個物業将以高于賬面價值的價格即溢價售予一個獨立第三方投資者。公告顯示，交易預計将于2025年第2季度完成。目前並不清楚項目未來是否沿用盛捷品牌。

一直以來，CLAS在資産管理方面表現出色，通過有效的債務管理和投資組合優化，保持了穩健的發展态勢。

目前CLAS在全亞太地區最大的住宿信托，截至2024年3月31日，其資産價值達到85億新元（折合約458.18億元人民币），涉及102處物業超過18000個房間。

但CLAS的資産組合並不局限于亞太地區，在北美、歐洲均有落子。資料顯示，CLAS最核心的投資目的地為日本，擁有29項物業，其次則是澳大利亞、法國和美國。

中國市場在CLAS的資産組合内占比並不大。天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓完成出售後，CLAS在中國将持有僅4個項目，蘇州馨樂庭星海公寓酒店、武漢馨樂庭沌口公寓酒店、大連盛捷天城服務公寓和沈陽盛捷和平服務公寓。

在公告中，CLAS的首席執行官Serena Teo也稱，CLAS位于中國的物業在2024年上半年僅為集團總毛利潤貢獻了1.4%，出售影響有限，反而能夠回收資金進行再投資且優化資産組合構成。

“我們持續通過出售成熟物業，将所得款項重新投入到更優用途中來重組CLAS的投資組合。”Serena Teo表示，CLAS已準備好抓住機會。

事實上，去年以來CLAS已推動了密集的資産置換。據公告披露，在天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓出售之前，CLAS年内已經出售了總計接近4億新元（約21.57億元人民币）的資産，均以溢價出售，收獲了約5400萬新元的收益。

包括2023年11月，CLAS将旗下位于澳大利亞悉尼的2家酒店出售給中國銀海投資集團旗下的公司，總對價約5億元；

2024年上半年，CLAS分别出售了以7500萬美元轉讓日本大阪北船場東WBF酒店、北船場西WBF酒店、本町WBF酒店3處物業，也對馨樂庭新加坡蘇菲雅山服務式公寓進行退出，買家為貝萊德（BlackRock）與香港公寓投資運營商Weave Living。

同時，CLAS以80億日元收購了位于日本福岡，擁有258個房間的租賃住宅物業Teriha Ocean Stage，並完成對印度尼西亞雅加達、英國倫敦The Cavendish酒店和愛爾蘭都柏林The Temple Bar Hotel三處物業的收購。

另外，CLAS還收購了美國南卡羅來納州哥倫比亞大學學生公寓Standard 剩余10%的股份。

下半年，CLAS與貝萊德再次交易，将位于新加坡中央商務區的馨樂庭萊佛士坊公寓酒店出手。所得資金用于為購入新加坡lyf福南酒店式共享公寓提供支持。

項目出售的另外資金用途還包括用于償還較高利率的債務，以及用于進行資産提升工程。

資料顯示，CLAS今年以來已完成了旗下5處物業的資産提升計劃，包括馨樂庭霍爾本考文特花園倫敦項目。另據披露，CLAS預計還将在2024年第四季度至2026年間完成三項物業的資産提升工程。