翠湖天地收金120億後 瑞安房地産又簽下上海一個大型舊改

觀點網 9月底上海翠湖天地六和項目首開售罄並收金近120億之後，瑞安房地産時隔一個月又拿下了上海一個超大型城中村改造項目。

10月30日，瑞安房地産與上海南橋鎮政府正式簽訂南橋鎮“貝港城中村”改造項目合作框架協議。

作為上海市第二輪城中村開發建設項目，貝港城中村改造項目位于奉賢新城南橋鎮核心區域，項目占地約779畝，規劃建設住宅、商業、酒店、公園、學校、文化配套等多元業态。

作為深耕上海近30年的開發商，瑞安房地産旗下上海新天地、瑞虹新城、創智天地、虹橋天地等，基本都是舊改項目的代表作。

貝港城中村的簽約，也進一步為瑞安打開了上海奉賢闆塊的商業版圖。

貝港城中村舊改

貝港城中村位于上海奉賢區張翁廟村區域，城中村申報範圍765畝，核心區域720畝，集體土地占比達61%，項目東至南橋路、南至浦南運河，周邊基本為建成區，人口稠密。

2021年，該區域啟動核心區域720畝土地規劃調整，截至2022年底，區域内完成164戶農戶及9家企業動遷簽約，開始與瑞安等企業展開洽談，但彼時還未定下最終合作名單。

2023年9月，上海市奉賢區南橋新城FXC1-0002單元控制性詳細規劃03-18街坊局部調整，調整區域位于奉賢新城02單元，包括貝港720城中村及周邊地區，即貝港城中村舊改項目。

據悉，此次調整是為了加快推進南橋貝港城中村改造項目實施，統籌推進地區城市更新，實現功能轉型升級。同時為協調新城02單元内其它地塊功能完善，規劃範圍大于城中村範圍。

“貝港城中村将打造成為奉賢西部的水上客廳，居民和遊客可以在這里體驗到有機與健康引領的城市品質生活。”一年後，上述控規調整正式獲得批復，南橋鎮政府與瑞安房地産正式簽署了項目合作框架協議。

根據控規調整内容，區域内預計可提供約5000套住宅；商業、商辦用地(含備建用地)約15.8公頃；公益性公共設施用地約11.1公頃；調整後綠地約13.2公頃。

觀點新媒體獲悉，調整後貝港城中村将以居住生活為主導功能，打造奉賢西部水上客廳。調整後總體開發規模約161.2萬平方米，其中居住建築規模約113.7萬平方米，新建商品房住宅規模約56.3萬平方米。

此外，項目還将适當降低濱河商業開發量，商業、商辦建築規模約35.7萬平方米，公益性公共設施建築規模約11.8萬平方米。

從周邊區位看，調整後基礎教育設施用地共4處，包含2處新增幼兒園、1處育賢小學、1處新增24班初中；另根據新城單元規劃和養老專項規劃要求，調整後地區級公服配套設施用地共4處，包括文化設施3處、保留行政設施1處。

值得注意的是，貝港城中村項目是奉賢新城範圍内唯一計劃開工的城中村項目，根據瑞安房地産計劃，預計2024年年底開工，整體建設周期約為75個月。

瑞安上海版圖

瑞安房地産與上海的故事，的确要從舊改說起。

自1996年以來，瑞安房地産已經于上海布局了多個城市更新項目，在貝港城中村項目之外，還包括新天地、瑞虹新城、創智天地、虹橋天地等項目，其中時間較近的是蟠龍天地。

2014年，上海啟動城中村改造，批準並确認改造方案的48個項目，青浦區蟠龍村是其中之一。回溯歷史，蟠龍鎮因多家米行和米廠，成為上海市區糧食運輸的重要樞紐。然而随着行政區劃調整，大多店鋪南遷至徐泾，蟠龍鎮中心地位逐步被邊緣化。

因此更新改造方案中，瑞安提出了“上海前門院，江南新天地”的項目定位，将其改造成三大空間：約23萬平方米的公共公園綠地蟠龍公園，約5萬平方米的水鄉古鎮商業蟠龍天地，以及約25萬平方米的住宅蟠龍國際住區。

觀點新媒體獲悉，項目從2014年啟動，2023年4月底正式開業，

蟠龍天地是瑞安房地産在上海舊改中濃墨重彩的一筆，但近期最受市場關注的還要屬翠湖天地六期（太平橋122地塊項目）。

國慶前夕，翠湖天地六期開盤，108套均價21萬元/平方米豪宅當日售罄，收金約120億元。

該項目位于上海黃浦區淮海中路新天地核心地段，是太平橋舊區改造城市綜合體項目中的住宅部分。而太平橋綜合體是瑞安自2000年代開始就在上海重點發展的舊改項目，旗艦購物中心上海新天地同樣坐落于此。

不過，細查翠湖天地的開發主體上海復基房地産有限公司，其由上海永業企業（集團）有限公司和瑞安房地産旗下樂基有限公司分别持股50%。

此前于2021年，樂基方面曾與上海黃浦國資委訂立增資協議，雙方對太平橋項目進行增資。完成後，雙方各持有合營公司上海復基房地産50%股權。值得注意的是，合營公司将不再為瑞安房地産附屬公司，不再並表入賬。

但從瑞安三季度銷售額來看，翠湖天地六期為銷售數據提供了幾乎全部支撐。

據第三季度物業銷售簡報顯示，報告期内，瑞安房地産合同物業銷售額為128.63億元人民币，其中住宅物業銷售額為127.36億元人民币，商業物業銷售額為1.27億元人民币。銷售總建築面枳為69100平方米，車位銷售數量為287個，平均售價為每平方米18.6萬元人民币。

公告特别提到，翠湖天地六和貢獻119.79億元。

另于2022年10月，瑞安房地産聯合楊樹浦置業布局楊浦歷史風貌保護項目，即平涼6街坊地塊，房地聯動價達到21萬元/平方米，預計這一項目未來也會為瑞安輸送更多現金流。

2024年3月的業績會中，瑞安房地産有限公司首席執行官王穎曾表示，該項目與翠湖天地六期可為集團提供更多銷售資源，以及帶來持續的銷售收入。