正荣地産前十月：合約銷售54.51億之外的債務疑題

觀點網 今年第十一次延長重組支持協議的最後截止日期後，正荣地産集團有限公司發布了2024年10月未經審核的經營數據。

數據顯示，10月，正荣地産合約銷售5.58億元，較上年同期的9.75億元下降42.77%；合約銷售面積3.9萬平方米，較上年6.1萬平方米減少36.07%；平均銷售價格1.43萬元／平米，與上年同期1.6萬元／平方米相比也有下調。

前10月，正荣地産累計合約銷售54.51億元，這一數據與上年137.76億元相比，下降60.43%；累計合約銷售面積37.96萬平方米，較上年91.775萬平方米，減少58.64%；平均銷售價格1.44萬元／平方米，而上年同期為1.5萬元／平方米。

營收數據下滑與經營壓力

從正荣地産今年以來披露的經營數據來看，各項銷售收入同比下降已持續10月有余。2024年上半年，正荣地産連同其合營企業及聯營公司錄得合約銷售金額34.28億元，同樣較去年同期減少64.6%。

不過，2024年上半年，正荣地産收益達到246.58億元，同比增長33.3%；毛利13.14億元，同比減少1.5%；毛利率為5.3%，同比下降1.9個百分點；期内虧損為25.08億元，2023年同期虧損15.85億元；母公司擁有人應占虧損為23.43億元，多于去年同期虧損14.64億元。

早在未披露半年報的8月，正荣地産還向市場打了一劑預防針，披露盈利警告預計集團2024年上半年錄得母公司擁有人應占虧損介于22億元至24億元。

提及虧損原因，正荣地産則解釋稱，銷售成本增加及項目售價下降，導致毛利率較去年同期下降；利息資本化率下降，導致融資成本較去年同期增加約130%至140%；上半年就開發中物業及持作出售已竣工物業确認的減值虧損約12億元，而去年同期約1.78億元；投資物業公平值虧損約2.26億元，而去年同期約1.21億元。

此外，目前正荣地産連同其合營企業及聯營公司擁有總建築面積1152萬平方米的土地儲備，而2023年年底數據則為1298萬平方米，半年時間内消耗了近146萬平方米的土地。對于已經停止拿地的正荣地産而言，維持"保交樓、穩經營"的重點是将此前停工的項目完成建設交付。

早在2021年，還未經歷股價崩盤、債務暴雷的正荣通過搖号以最高限價7.4億元競得了位于福州閩侯的竹岐地塊，項目占地合69.64畝，計容面積9.25萬平方米，溢價率高達48%，至今保持竹岐片區宅地的樓面價紀錄。

時過境遷，這一宅地所規劃的住宅項目正荣棠悅江南已停工2年之久，于2024年11月2日才啟動復工，而據正荣地産最初的規劃，項目于2021年10月底入市，首批315套住宅取證，竣工時間應在2023年7月左右，這一時間與復工日期相差超過一年。

債務處理進度緩慢

公布經營數據前一周，正荣地産才對外宣布了其境外整體債務管理方案的最新進展，其宣布，重組支持協議的最後截止日期已根據條款進一步延長至2024年11月30日。

而于2024年下半年以來，正荣地産已多次延長重組支持協議的最後截止日期，據觀點新媒體查閱公告計算，自2024年4月起至今，正荣地産前後合計發布11次關于重組支持協議日期延長的公告。

從重組支持協議多次延期這一點來看，正荣地産于2022年底啟動的境外整體債務管理方案籌備工作，至今仍未産生具體結果。

回到2023年11月，彼時的正荣地産曾披露境外債務重組進展，表示與債權人特别小組成員簽訂了重組條款書，該債權人特别小組成員持有約占由正荣地産發行的優先票據和永續證券未償還本金總額的27.1%。在該階段内，正荣表示重組生效日期将不遲于2024年6月30日或相關方可能書面協議的較後日期，在合理及實際可行情況下盡快落實。

來到2024年4月11日，正荣地産卻發布公告稱，考慮到房地産行業近期波動情況和自身2023年度經營業績，以及境外整體債務管理方案能否成功實施須取決于諸多無法控制的因素，尋求法院許可取消了原計劃于5月2日舉行的聆訊，以對重組支持協議目前納入的商業條款作更進一步的考慮。

重組支持協議延長之外，正荣地産2021年6月發行的年息7.1%的優先票據另于2024年9月10日到期並從香港聯合交易所退市。據正荣地産表示，未能根據契約條款就票據支付到期的應計利息。"由于集團的流動資金仍然緊绌，加上現正與債權人特别小組探讨境外整體債務管理方案，公司預計無法于票據到期時支付其未償還本金以及應計未付利息。"

今年7月中旬，正荣又披露了關于其資産支持證券"H正荣4優"的兌付問題。該證券原預計兌付日為2024年4月29日，但實際未兌付，寬限期也于2024年7月12日到期。也就是說，正荣地産未能在規定的日期前将兌付資金劃入專項計劃托管賬戶。

"自2022年以來，公司的生産經營受到沖擊。目前銷售情況未有好轉，融資渠道依然受限，導致公司流動性緊張，因此未能按時劃付兌付資金。"眼下，正荣地産正面臨多重壓力，盡管多次表示正在與債權人特别小組、證券持有人溝通，但截至目前，其債務解決工作進度推進仍較緩慢。