觀點直擊｜領展等待亞太收購機會

觀點網 領展房産基金公布2024/2025财年上半年業績，在國内外市場多種利好推動下，業績整體保持穩定。

盡管當前這個時代在走向不穩定的漩渦，人口變化、地緣政治挑戰、氣候變化等宏觀因素仍然默默影響大市，迫使企業在長期來說需要适應新的經濟環境。

但領展報告期内面對的環境正變得相對更好，值得注意的是，只是相對更好。

“由多重經濟轉型因素所驅動，全球房地産市場正在經歷許多重要的關鍵轉折點。”領展董事會主席歐敦勤在業績會上表示，這是他在接替聶雅倫之後，首次帶隊參加業績發布會。一同參與的還有公司首席營運總裁卓格理、執行董事兼行政總裁王國龍、執行董事兼首席财務總裁黃國祥。

“目前的關鍵詞是不确定性。”歐敦勤指，盡管美聯儲和全球其他央行已經開始推動降息，但是仍然需要平衡通脹以及經濟增長，避免經濟衰退。因此降息的速度和幅度将會呈漸進式，不會有立刻且迅速的反響。美國總統選舉也可能将會進一步帶來長期的不确定性。

另外，大灣區一體化所帶來的結構性變化，也引發了消費者變化，要求零售企業重新調整策略。最明顯的一點是，“港人北上”熱潮持續。

不過，與此同時中國内地早前釋出的一繫列經濟刺激政策正在發揮作用，消費情緒一定程度變得樂觀。随着香港跟随美聯儲進行新一輪降息，香港房地産市場和消費市場開始活躍。而且香港的人口已經恢復至2018年的水平，近期該經濟特區推出的優才高才計劃，亦将進一步推動消需求以及消費支出。

更重要的是，目前環境更有利于領展探索一些出現價格錯位的資産，以尋求高于平均水平的回報。歐敦勤強調，領展屬于有差異化運營能力的主動投資者，會主動尋找機會。

過去幾年，在3.0策略推動下，領展持續推動其全球多元化布局。就算一些聲音批評該基金似乎忽視了财務水平的穩健，特别是在2023年初進行首次供股集資188億港元之後。

領展也一直表示已收緊並購步伐，但並沒有真正停下來。2020年至今，領展已收購廣州太陽新天地、新加坡裕廊坊及湯申大廈約占一半樓面、位于常熟南、常熟北的物流設施、香港安達臣道一幅商業用地，以及上海七寶萬科廣場50%權益。

截至2024/2025财年上半年期末，領展投資組合總價值錄得2370億港元，地區分布變得更平衡，為香港物業占總投資組合價值的74.1%；中國内地物業占總投資組合價值的14.8%；海外物業占總投資組合價值的11.1%。

按資産類别分，零售物業占總投資組合的51.6%；辦公樓物業占總投資組合的19.9%；停車場及相關業務占總投資組合的7.2%；物流資産占總投資組合的3.9%。

不同地區和不同資産之間的平衡布局，在這個分化的全球市場之内，為領展保持穩定提供了幫助。

最新财報顯示，領展報告期内收益及物業收入淨額分别同比增長6.4%和5.8%，達到71.53億港元和53.59億港元。

可分派總額在2024/2025财年上半年增加4.3%，達到34.76億港元，而每基金單位分派同比增長3.7%，為134.89港仙。

分市場看，領展香港物業組合收益總額及物業收入淨額錄得2.2%和2.4%的同比增長。香港零售物業的租戶銷售同比下降1.7%，但跑赢了香港整體零售銷售額表現（該數字期内同比下降8.8%）。

主要原因還是由于領展在香港持有的主要物業是公共屋邨配套民生商場，其次是停車場，抗風險能力強。期内，領展停車場業務收入同比增長了1.4%。

更樂觀的數據來自零售續租租金層面。據悉，領展期内簽訂了超過300個新租約，整體平均租金重訂正增長了0.7%。截至2024年9月30日，平均每月每平方呎租金為64.5港元，較上一财年全年的平均每月每平方呎租金64.4港元有所提升。

不過，值得關注的數據是零售物業的租戶中，最民生的部分即街市/熟食檔口的續租租金調整率，從去年的11.3%大幅下調至-5.8%，“港人北上”的威力可能比想象中大。

中國内地方面，由于上海七寶領展廣場（原上海七寶萬科廣場）的完全入賬，領展在中國内地總收益及物業收入淨額分别同比增長39.2%及37.6%。

同期，零售租金重訂率下降了3.2%，但其中主要原因是北京中關村領展廣場正在進行大規模租戶重組和商場重新定位，如果排除這個因素，租金重訂率實際上增長了6.4%。

辦公樓資産則繼續全面承壓，無論中國内地和香港、海外情況均相當。例如中國内地辦公樓物業上半年的續租租金調整率錄得20.9%的負增長。

而且領展香港辦公大樓物業估值下降10.1%；澳大利亞辦公大樓估值下降8.6%；英國的辦公大樓估值錄得6.2%的減幅。

海外整體方面，領展在澳大利亞、新加坡和英國擁有12個零售、辦公室物業，表現都十分穩定，出租率高，租約穩定且長。期内，該部收益增長3.0%至8.87億港元，物業收入淨額微減0.5%至6億港元。

主要的穩定器是位于新加坡的零售物業，這部分物業期内續租租金調整率錄得正增長18.9%。

由于沒有執行新的收購，領展2024/2025财年上半年最主要的精力專注于進行資産提升，且最主要針對中國内地和香港的物業。

據了解，領展期内在香港完成了富善及秀茂坪商場的資産提升項目，涉及資本開支分别為3700萬港元及5500萬港元，産生預計投資回報率分别為17.2%及19.9%。後續還會預留6.57億港元推進其他項目。

在中國内地，領展完成了深圳領展中心城負一層的資産提升，資本開支為人民币2400萬元，投資回報率為43.8%。

同時，在完全收購上海七寶領展廣場，並獲取管理權之後，領展正就項目L4-L5層進行翻新，涉及1900萬元投入，並計劃于2024年底竣工。

另外的計劃還有會斥資600萬元在北京中關村領展廣場負一層打造一條食街，計劃于2024年底竣工。預留資本開支人民币1.8億元，投進廣州天河領展廣場二期及北京通州領展廣場，這些項目計劃于2025年中旬完成。

資産提升之外，收並購也不會落下。業績會上，領展管理層就表示正在積極尋找項目收購和與其他資本的合作機會，甚至會考慮拿現有的物業進行資産置換。

但資料顯示，領展目前收購行動的關注點可能在收窄，相比5月末舉行的全年業績發布會上的說法：“内地和香港、新加坡、澳洲、日本的物業都會是考慮範圍。”

領展在最新的3.0戰略指引中，就将物業收購目的地只圈定在澳大利亞、日本和新加坡，因為這些國家投資風險更低、市場内能提供的流動性更足。

由于持續的收購動作，最新領展的淨負債比率已從截至2024年3月31日的19.5%上升至20.6%。但按照管理層的說法，領展仍有可操作的空間，給優秀投資機會提供資金。通過積極的資本管理，領展現時的平均借貸成本維持在3.69%。