華潤置地“關鍵詞”：注資與千億目標 萬科王石還有寶能

觀點地産網 8月26日下午，華潤置地香港業績會上，此前已經低調回歸的吳向東缺席，代表華潤置地管理層的出場陣容中，包括了現在實際主管事務的執行總裁兼副主席唐勇。

自萬科股權争奪戰開始以來，唐勇尚未有過一次公開回應與表态——半年前他選擇以“母公司推進”為由不作答。8月26日的香港，這種狀況依然維持原樣。

業績會剛進入提問環節，現場便有媒體提出問題，華潤集團希望整合萬科與華潤置地，由吳向東出任萬科董事長，甚至此前華潤置地調整大區也與之有聯繫，消息是否屬實？

這並不是一個新消息，據萬科獨董華生披露，在寶能去年底增持為第一大股東時，萬科曾謀求與華潤置地整合。

這個問題唐勇沒有回答，他第一句就提醒在座媒體，今天是華潤置地的“業績發布會”。

在華潤工作23年的唐勇保持了克制，他強調，華潤置地和萬科是不同的上市公司，相對獨立運作。

“我只能說，華潤置地所做的調整跟未來的戰略發展方向，進一步提高效率，以及未來幾年業績持續增長相關，和其它沒有關繫。”

電話那邊的萬科事件

“這是華潤置地的業績會。”唐勇再次重復了這一句，並表示萬科的股權是由華潤集團持有。

盡管唐勇已經接連表态，但現場媒體對萬科股權争奪戰中各方若即若離的關繫之關注程度，遠遠超乎預期。

據觀點地産新媒體不完全統計，在35分鐘的問答、會後交流環節中，“萬科”被問及8次，“寶能”被問及3次，“王石”則被問了2次。相比之下，母公司華潤集團注入深圳灣項目作為當天的重磅新聞，卻只被問了5次。

華潤置地多半仍是給出外交辭令式的回答，唐勇回應關于王石的提問稱，王石當天通過電話接入方式參加了公司董事會，相信其作為獨立董事，能夠履職盡責，對公司的發展非常有利。

執行董事兼首席财務官俞建則否認王石有在華潤置地董事會上談及萬科股權事宜，他表示，傅育甯並非華潤置地董事，所以不知悉是否王、傅二人是否有通話。

王石、萬科並非華潤置地管理層留下的全部待解線索。唐勇進一步回應稱，華潤置地與寶能确實有合作華潤前海中心項目，股權比50：50，項目計劃年内有預售動作。

不過，對于市場爆料寶能在前海中心項目上並未出資拿地時，他則以公司堅持“同股同權，共同出資”原則為由，否認有向寶能“提供任何融資的行為”。

至于是否與寶能繼續合作，唐勇的回答也給現場留下想象空間：“未來可能有機會（合作），也可能沒機會，現在沒有辦法預測。”

近在咫尺千億規模

當然，在萬科股權争奪戰之外，華潤置地自身取得的經營業績仍是管理層健談的話題。

華潤集團官微8月26日以“喜報”為華潤置地的業績定性，並重點提及其2016年上半年股東應占溢利同比增長25.5%至63億港元，綜合毛利率增長1.7個百分點至33.9%。

随着前七個月合同銷售完成年初目標960億元的67%，唐勇在現場表示，華潤置地“計劃”将銷售目標上調10%，年底有信心簽約額突破千億元，這将是該公司首次突破千億規模。

上述目標的實現與來自華潤集團的孵化模式不無關繫。過去11年間，多達9次注資所涉及的土地儲備已經突破2000萬平方米，其中2014年注入的深圳大沖村項目、三九銀湖項目等項目，同年直接拉動華潤置地銷售額至692億元，並于2015年達到851.5億元。

8月26日，華潤集團正式啟動第10次注資，以62億元代價将資産淨值達89.45億元的深圳灣項目注入華潤置地。俞建透露，深圳灣項目的成本價僅在1.6萬元/平方米左右，項目總體毛利率在70%以上，幾乎是上半年公司毛利率的2倍。

在擁有充裕土地儲備的基礎上，華潤置地一改2015年的“激進”作風，開始強調土地投資的回報率。據觀點地産新媒體了解，今年1-7月，該公司收購土儲509.9萬平方米，總代價184.3億元；對比之下，去年全年公司拿地910.6萬平方米，總代價達752.1億元。

“華潤置地還是堅持原來的戰略導向。”唐勇表示，公司要堅持投資紀律，包括對風險的認識，還有對回報率、毛利率和收益率的要求，以及保持穩健的财務結構。

以下為華潤置地有限公司2016年中期業績發布會的現場問答實錄：

現場提問：4月份，傅育甯董事長在華潤集團内部透露，華潤決定組建9個産業基金，涉及到了商業地産卻似乎沒有住宅地産，這是否意味着公司未來會做大商業地産，住宅會減少比重？另外有消息稱，華潤集團希望将華潤置地與萬科進行整合，並由吳向東出任萬科董事長，包括前段時間前華潤置地進行大區合並、人事調整也與此有直接聯繫，請管理層回應這是否屬實？

俞建（執行董事兼首席财務官）：9個産業基金里面有個商業地産基金，華潤置地為此組建了一個團隊。目前華潤集團旗下華潤萬家有部分商業地産，将由華潤置地輸出管理，未來也希望利用華潤置地的資産管理能力，提升華潤萬家這部分資産物業盈利能力。

未來華潤置地希望引進基金投資者，輸出更多管理，以提高基金管理、商業管理方面的收入。住宅地産公司也在運作過程中，目前不方便透露。

唐勇（執行董事兼副主席）：這是華潤置地的業績發布會，華潤置地和萬科是兩個不同的上市公司，相對獨立運作。我只能說，華潤置地所做的調整跟未來的戰略發展方向，進一步提高效率，以及未來幾年業績持續增長相關，和其它沒有關繫。

現場提問：王石有沒有參加華潤置地董事會會議？如果參加了，他有沒有表達對萬科股權事件的看法？有消息說前主席吳向東會成為萬科的董事長，華潤的新主席是否會盡快落實？關于深圳灣項目，3月份公司說過三季度會再推4.2萬平方米貨量，現在這個計劃有沒有調整，毛利率方面是不是維持40%以上？

唐勇：這是華潤置地的業績會，萬科的股權是華潤集團在持有，有問題也不是我能夠回答的，也不是我關注的方向。

王石是華潤置地的獨立董事，今天上午參加了董事會，是通過電話接入的。我相信他作為華潤置地的董事，能夠履職盡責，對公司的發展非常有利。

關于董事長的問題，公司已經跟大股東進行了匯報，大股東會檢查關于上市公司治理的問題。我相信大股東會考慮，這也不是我今天能夠回答的問題。

俞建：深圳灣項目是華潤置地去年12月份開始推出的北區住宅部分，今年9、10月份會新推南區住宅部分。整個深圳灣項目可售部分包括住宅，包括可售的公寓，初步測算毛利率比較高，平均的毛利率是70%左右。

現場提問：您認為内地樓市下半年的走勢會怎樣？一二線城市地王頻繁出現，會不會影響到公司的投地情況？中央現在有收緊調控樓市的措施，您預計政策方向是什麼樣的，對公司有什麼樣的影響？

唐勇：從企業的角度來理解，因為一二線城市量價齊升，、四線城市市場也出現回暖，去庫存逐漸在産生一些好的影響，相信今年下半年從房地産銷售來講還是比較有信心的，這還是一個好的市場。

對于一二線城市，最近很多城市出現了地價很高的地塊，公司也關注高地價帶來的未來風險。從華潤置地來講，公司會考慮放緩投資節奏，堅持投資紀律和戰略導向，在市場熱的時候不一定要盲從，還是要堅持自身對投資回報的要求。

我們不是政策的制定者，國家的方針是因城施策，很多地方政府已經關注到了地價上漲過快。由于房價上漲過快對城市帶來影響，很多城市也根據自身特點制定了政策。

在市場剛剛出現火熱勢頭情況下，政府積極采取政策，防止過熱帶來的傷害。相信地方政府的執政能力，包括對政策的及時反應也是個好現象。從長期來看，這個對房地産市場是好的。

現場提問：會不會影響華潤置地的營運的方向？

唐勇：對華潤置地來講，公司會對調控政策、銀行政策，還有自身經營狀況、财務狀況分析，在不同的城市采取不同的經營策略，積極适應，積極調整，适應外部環境的變化。

現場提問：公司提到在不同城市有不同的策略，有沒有一些比較明确的說法？比如類似不會投面粉比面包貴的土地，或者價格超過一定額度就一定不投？未來二三線城市會不會多拿一些土地？對于今年的銷售目標960億，完成的信心有多大？

唐勇：關于投資土地可以說幾點。華潤置地還是堅持原來的戰略導向，一二線城市以及有産業支撐和人口導入的三線城市是關注的方向；第二，堅持投資紀律，包括對風險的認識，對回報率、毛利率和收益率的要求；第三，保持穩健的财務結構，這兩年公司在負債方面管理得比較好，這是公司投資策略。

面粉和面包是簡單形象的比喻，誕生于香港，指的是發展商對風險的關注。認同這句話也是有道理的，但是華潤置地沒有把它寫到投資原則里面。

二三線城市也會關注，因為一線城市出現地價過高以後也會帶來回報的壓力。關于今年的銷售目標，公司對完成銷售目標非常有信心，也有計劃把960億的銷售目標上調10%。

現場提問：也就是說今年銷售目標會到1000億以上？

唐勇：對。

現場提問：華潤置地和寶能有合作項目，目前進展怎麼樣，未來雙方會不會有更多的合作計劃？深圳灣項目的售價大概是多少？

唐勇：公司和寶能有一個合作項目，股權比例是50：50，在建設中，今年計劃會有預售安排。目前雙方還沒有新的合作。我覺得合作要有合适的夥伴和合适的項目，未來可能有機會，也可能沒機會，現在沒有辦法預測。

深圳灣項目推盤預售價要根據到時的市場情況，而且還要政府批預售價。上次推售的部分是在項目南區，這次北區的戶型架構不太一樣，但差異不會太大，可能10萬到11萬左右。

今年計劃推的深圳灣項目北區還有5萬多平方米，主要是慢慢賣，因為南、北區都是大戶型，基本上每套都是3000萬人民币以上。

公司也想慢慢賣，因為項目毛利率比較高。

現場提問：華潤置地今年7月将旗下9個大區整合為6個，這個調整是出于什麼考慮，對于公司整體管理和業績提升會帶來什麼作用？

唐勇：大區的合並和調整在華潤置地内部已經醞釀了相當長一段時間。從公布的調整結果看，公司把山東區域、北京區域合並成北京大區，把上海、江蘇合並為新上海大區，再把深圳、福建大區合並成為新深圳大區。

合並一方面是考慮公司未來的戰略發展。從公司來講，長三角地區、珠三角地區、京津冀地區，包括華北區域，區域的整體性變得更加強。比如長三角、珠三角之間的經濟聯繫、房地産市場輻射作用非常強，把這些區整合起來可以讓公司更好地滿足市場需求。

第二，投資戰略方向進一步明晰。比如說有些區域三四線城市比較多，公司進入了大概五十幾個城市，這些城市未來的投資機會變得比較少，有些變得不那麼活躍。從内部管理效率來講，公司也需要通過合並提升管理效率。同時，公司也兼顧到商業客戶資源整合。

第三，從發展角度來講，華潤置地會達到1000億的規模，需要新的架構重組，包括管理方式的轉變，來應對未來再增長的挑戰。

現場提問：華潤置地上半年毛利率較高，因為上海結算的面積多，但現在上海的占比已經下降，公司在珠三角的土地儲備也降到了5%，這對于未來的結轉、毛利率會不會有影響？現在上海出台了限制政策，公司在上海的買地方式是怎樣的？

謝骥（高級副總裁）：2015年全年和2016年初，華潤置地在上海取得了不錯的土地儲備機會，2015年獲得了3塊，2016年有1塊，在現在來說都是非常優質的土地儲備。

舉個例子，華潤靜安府是在靜安區，當時獲取的樓面均價是3.7萬元/平方米，現在上海很偏遠的郊區都達到了4萬甚至更高的樓面價，全市還有一塊地在10萬以上。所以，去年以來公司在上海等一線城市把握了非常好的機會。

第二，将來公司在上海這種城市獲取土地将會聚焦在城市中心，比如城中村改造以及和城市發展方向、産業方向息息相關的區域獲取土地。我們承認在一線城市的公開招拍挂競争很激烈，但仍然還有城市更新等很多機會值得去把握。

現場提問：公司在深圳的土地不算少了，為什麼華潤集團要注入這麼多項目？是不是由于之前華潤集團想重組萬科但未成功，所以先注入這些資産？另外，有傳言華潤置地和寶能的合作中，華潤置地有向對方提供融資，以後會不會也以這種向合作方提供融資的方式進行合作？

唐勇：華潤置地是一個獨立的上市公司，包括和萬科、中海、華僑城、招商等很多公司都有合作，合作的原則是同股同權，共同出資，並沒有向任何合作夥伴提供融資的行為。可能大家看到了一些傳言，但我們沒有這樣做。

在未來的發展過程中，我相信大型發展商在一些重點城市的重大項目上進行合作是普遍現象。公司跟很多發展商都有合作，也會繼續合作，但是堅持的原則是同股同權，共同出資，也不會承擔股份比例以外的任何行為，公司在管治方面有相當嚴的要求。

深圳灣項目過去兩三年都是在華潤置地的注資清單里面，只是因為去年母公司做了大沖項目的注資，當時如果放在一起（注資），公司覺得規模太大了，所以分了兩次。

注資的事情一直在路上，到今年對外界承諾的終于實現了，這體現了華潤集團對華潤置地的關心和支持。在深圳，這幾十萬平方米的土地總共才62億的地價，還不包括其它代價。

這個並沒有和其它事件有聯繫。